Izmene i dopune Zakona o porezima na imovinu

Narodna skupština Republike Srbije je na sednici održanoj krajem novembra meseca usvojila Zakon o izmenama i dopunama Zakona o porezima na imovinu (dalje: ZPI). Donete izmene i dopune primenjivaće se od 01.01.2021. godine, odnosno porez na imovinu za 2021. godinu utvrđivaće se u skladu sa ovim izmenama i dopunama.

Navedene izmene ćemo detaljnije prikazati iz tri aspekta:

aspekt poreza na nasleđe i poklon
aspekt poreza na prenos apsolutnih prava i
aspekt poreza na imovinu.

Aspekt poreza na nasleđe i poklon

Predmet oporezivanja porezom na nasleđe i poklon proširen je za nasleđe i poklon digitalne imovine, počev od 01.01.2021. godine.

Kao poreski obveznik poreza na nasleđe i poklon definisan su i otvoreni investicioni fondovi, odnosno alternativni investicioni fondovi, koji nemaju svojstvo pravnog lica, a koji su upisani u odgovarajući registar u skladu sa Zakonom, u slučajevima kada naslede ili na poklon prime pravo na nepokretnosti koja se nalazi na teritoriji Republike Srbije ili kad naslede ili na poklon prime pokretne stvari koje su predmet oporezivanja, a takođe se nalaze na teritoriji Republike ili u inostranstvu.

Poreska oslobođenja

Detaljnije je definisano poresko oslobođenje koje ostvaruje naslednik ili poklonoprimac drugog naslednog reda. Na jedan nasleđeni ili na poklon primljeni stan ako je sa ostaviocem ili poklonodavcem neprekidno živeo u zajedničkom domaćinstvu najmanje godinu dana pre smrti ostavioca, odnosno pre prijema poklona.

Propisano je da se stanom u smislu poreskog oslobođenja smatra i kuća za stanovanje ili za povremeni boravak, koja čini jednu građevinsku celinu, sa zemljištem koje čini katastarsku parcelu na kojoj se objekat nalazi.

Porez na nasleđe i poklon ne plaća naslednik, odnosno poklonoprimac:

ambulantnih vozila,
specijalnih putničkih vozila za obuku kandidata za vozače sa ugrađenim duplim nožnim komandama,
kao i putničkih vozila za taksi i „rent a kar“ koji su posebno označeni. (ako je na dan nastanka poreske obaveze registrovan za obavljanje delatnosti škola za vozače, odnosno za taksi ili „rent a car“)

U slučaju prestanka obavljanja taksi ili „rent a kar“ delatnosti, kao i u slučaju poklona ili otuđenja na drugi način putničkog vozila pribavljenog za obavljanje tih delatnosti pre isteka roka od pet godina od dana nabavke, obveznik poreza je dužan da:

to prijavi nadležnom poreskom organu u roku od 30 dana od dana prestanka obavljanja delatnosti, poklona odnosno otuđenja,
da plati porez na nasleđe i poklon koji bi bio dužan da plati da nije koristio poresku olakšicu i kamatu koja se plaća zbog docnje u plaćanju poreza, od dana nabavke do dana prijavljivanja.

U slučaju kada se porez plaća zato što tim vozilom određenja delatnost nije obavljana najmanje 5 godina, primenjuju se stope koje zavise od postojanja srodstva i stepena srodstva između prenosioca i sticaoca vozila, a ne kao do sada stopa od 1,5%, po kojoj porez plaćaju samo naslednici, odnosno poklonoprimci drugog naslednog reda.

Od 01.01.2022. godine, nadležnost za utvrđivanje, kontrolu i naplatu ovog poreza prelazi na jedinice lokalne samouprave. Do tada to ostaje nadležnost Poreske Uprave.

Od 01.01.2021. godine poreske prijave za porez na nasleđe i poklon koje za predmet imaju nepokretnost, podnosiće se poreskom organu nadležnom prema mestu nepokretnosti.

Za postupke započete pre promene propisa, primenjivaće se propisi koji su bili na snazi na dan nastanka poreske obaveze. Takođe, za poreske prijave koje nisu podnete u roku, pa je poreska obaveza nastala danom saznanja nadležnog poreskog organa, primenjivaće se propisi koji bi se primenjivali da je prijava podneta blagovremeno.

Aspekt poreza na prenos apsolutnih prava

Propisano je da uslovi za ostvarivanje prava na poresko oslobođenje po osnovu kupovine prvog stana, moraju biti ispunjeni na dan zaključenja Ugovora, odnosno drugog akta po osnovu kog kupac kupuje stan.

Poresko oslobođenje za prenos uz naknadu specijalnih putničkih vozila za obuku kandidata za vozače sa ugrađenim duplim nožnim komandama, kao i putničkih vozila za taksi i „rent a kar“ koji su posebno označeni precizirano je na isti način kao i za porez na nasleđe i poklon.

Od 01.01.2022. godine, nadležnost za utvrđivanje, kontrolu i naplatu ovog poreza prelazi na jedinice lokalne samouprave. Do tada to ostaje nadležnost Poreske Uprave.

Aspekt poreza na imovinu

Ključne promene koje će uticati na obračun poreza na imovinu u 2021. godini su:

Primenjivaće se prosečne cene 1m² odgovarajućih nepokretnosti u zonama, koje su utvrđene na osnovu cena u prometu u zonama ili graničnim zonama. Ukoliko navedene cene nisu utvrđene, jer prometa nije bilo, primenjivaće se prosečne cene 1m² odgovarajuće nepokretnosti u najopremljenijoj zoni, koje su objavljene do 30. novembra 2020. godine.
Za pomoćne objekte primenjivaće se prosečne cene 1m² za garaže i garažna mesta u zonama, koje su utvrđene na osnovu cena u prometu u zonama ili graničnim zonama. Ukoliko navedene cene nisu utvrđene, jer prometa nije bilo, primenjivaće se prosečne cene 1m² garaža i garažnih mesta u najopremljenijoj zoni, koje su objavljene do 30. novembra 2020. godine.
Relevantni za primenu će biti akti u kojima su definisane zone, cene po m² , amortizacija i stope poreza, a koji su objavljeni do 30. novembra 2020. ili ako su objavljeni ranije, a njihova upotreba nije ograničena zaključno sa 2020. godinom.

Obveznici poreza na imovinu koji ne vode poslovne knjige dužni su da do 31. januara 2021. godine podnesu poresku prijavu za utvrđivanje poreza na imovinu za nepokretnosti koje se u skladu sa ZPI razvrstavaju u drugačiju grupu od one u koju su se razvrstavali za potrebe utvrđivanja poreske obaveze za 2020. godinu, ukoliko do nisu podaci koji se nalaze u podnetoj poreskoj prijavi, odnosno u podacima o vrsti nepokretnosti koju dostavlja javni beležnik.

Poreski obveznik

Kao poreski obveznik, pored pravnih i fizičkih lica, definišu se i otvoreni investicioni fondovi, odnosno alternativni investicioni fondovi, koji nemaju svojstvo pravnog lica, a upisani su u odgovarajući registar- kada su na nepokretnosti na teritoriji Republike imaoci prava, korisnici ili držaoci na koje se plaća porez na imovinu. Ukoliko fondovi vode poslovne knjige, porez utvrđuju samooporezivanjem, a ukoliko ne vode, onda im se porez utvrđuje Rešenjem.
Definiše se da je u slučaju postojanja vlasništva više lica na jednoj nepokretnosti, svako lice obveznik srazmerno svom udelu u nepokretnosti. Navedeno je precizirano u slučaju kada je predmet oporezivanja pravo svojine na zemljištu i pravo korišćenja građevinskog zemljišta, preko 10 ari, a svaki imalac prava je obveznik srazmerno svom udelu, pa i kad je površina manja od 10 ari.

Primer: Na zemljištu površine 30 ari, pravo susvojine imaju tri lica. To zemljište je predmet oporezivanja porezom na imovinu, jer ima površinu preko 10 ari. Jedno lice ima udeo od 2/6, drugo od 3/6, a treće 1/6. Obveznik poreza na imovinu je u ovom slučaju pored prvog i drugog i treće lice iako je njegov udeo manji od 10 ari.

Elementi za utvrđivanje poreske osnovice

Osnovica se utvrđuje kao proizvod korisne površine nepokretnosti i prosečne cene po 1m² za tu nepokretnost u zavisnosti od zone u kojoj se nalazi.
Zone određuju u skladu sa kriterijumima propisanim Zakonom. Jedan od tih kriterijuma je opremljenost javnim objektima. To su objekti koji su namenjeni za javnu upotrebu (škole, bolnice, domovi zdravlja, pošte…)
Prosečne cene 1m² nepokretnosti po zonama na teritoriji jedinice lokalne samouprave, određuje svaka lokalna samouprava aktom nadležnog organa. To se čini na osnovu cena ostvarenih u prometu odgovarajućih nepokretnosti po zonama u propisanom periodu. Do sad je to bio period od 1. januara do 30. septembra u godini koja prethodi godini za koju se utvrđuje porez- odnosno tekućoj godini. Međutim, novim izmenama je obuhvaćen i poslednji kvartal godine koja prethodi tekućoj godini. Stoga će se za utvrđivanje cena za 2022. godinu posmatrati period od 01. novembra 2020.- 30.septembra 2021. godine.

Propisano je da se cenom ostvarenom u prometu uz naknadu odgovarajućih nepokretnosti u zonama smatra i naknada za prenos prava svojine koja je dosuđena, odnosno određena u sudskom ili drugom postupku, aktom koji je postao punosnažan u periodu od 1. oktobra godine koja prethodi tekućoj do 30.septembra tekuće godine.

Da bi se otklonile neusklađenosti, do kojih je dosadašnje određivanje cene za nepokretnost u zoni u kojoj nije bilo najmanje tri prometa dovodilo, propisano je novo određivanje prosečne cene u tom slučaju. Prosečnom cenom odgovarajuće nepokretnosti u najopremljenijoj zoni u kojoj nije bilo prometa, a graniči se sa više zona smatra se prosečna cena odgovarajuće nepokretnosti u graničnoj zoni u kojoj je prosečna cena za tu nepokretnost najviša. Prosečnom cenom odgovarajuće nepokretnosti u najneopremljenijoj zoni u kojoj nije bilo prometa, a graniči se sa više zona smatra se prosečna cena odgovarajuće nepokretnosti u graničnoj zoni u kojoj je prosečna cena za tu nepokretnost najniža. Na navedeni način će se utvrđivati cene u 2021. godini, koje će važiti za obračun poreza na imovinu u 2022. godini.

Primer: Jedinica lokalne samouprave je utvrdila pet zona. Najopremljenija je prva zona, ona se graniči sa drugom i trećom zonom. U prvoj zoni nije bilo najmanje tri prometa građevinskog zemljišta, a u drugoj i trećoj jeste. Prosečna cena 1m² građevinskog zemljišta u drugoj zoni je 15.000 dinare, a u trećoj 9.000 dinara. Prema dosadašnjem principu prosečna cena u prvoj zoni bi se određivala na sledeći način (15.000+9.000)/2= 12.000. Pri čemu vidimo neusklađenost, jer je cena u najopremljenijoj prvoj zoni niža od cene u drugoj. Novim odredbama je to otklonjeno. Za prosečnu cenu 1m² građevinskog zemljišta u prvoj zoni uzela cena od 15.000 dinara.

Akti kojim se određuju sve komponente i specifičnosti obračuna poreza na imovinu, moraju biti objavljeni do 30. novembra tekuće godine, ili pre tekuće godine, ukoliko njihova upotreba nije ograničena zaključno sa tekućom godinom.

Grupe nepokretnosti

ZPI je uveo posebnu grupu nepokretnosti- pomoćni objekti, koji se razvrstava u istu grupu sa garažama. Izmenama i dopunama je svaka grupa nepokretnosti precizno definisana.

Osnovica poreza na imovinu

Za nepokretnosti poreskog obveznika koji ne vodi poslovne knjige

Ukoliko jedinica lokalne samouprave nije prijavila prosečne cene 1m² u propisanom roku i u slučaju kada je prometa bilo u tom slučaju osnovica poreza na imovinu, jednaka je osnovici poreza na imovinu te ili odgovarajuće nepokretnosti u toj zoni obveznika, za odgovarajuću korisnu površinu.

Primer: Jedinica lokalne samouprave nije utvrdila prosečne cene stanova u prvoj zoni. Korisna površina za koju se utvrđuje porez u 2021. godini je 50 m², odnosno ostaje nepromenjena u odnosu na 2020. godinu. Poreska osnovica za taj stan je u 2020. godini iznosila 200.000, pa je to osnovica i za 2021. godinu.

Za nepokretnosti poreskog obveznika koji vodi poslovne knjige

Osnovica se utvrđuje kao proizvod korisne površine i prosečne cene 1m² odgovarajuće nepokretnosti u zoni, odnosno osnovicu za zemljište sa objektima, čini zbir vrednosti zemljišta i vrednosti objekata. Ako je objekat na zemljištu ili pod zemljištem koje nije predmet oporezivanja (zemljište do 10 ari ili vlasnik objekta ima pravo zakupa na zemljištu, a obveznik je drugo lice) u tom slučaju osnovicu čini vrednost objekta.

Za objekte u kojima su smešteni proizvodni pogoni prerađivačke industrije vrednost je vrednost iskazana u poslovnim knjigama na poslednji dan poslovne godine obveznika, ukoliko je iskazana odvojeno od vrednosti pripadajućeg zemljišta. Novim odredbama je precizirano da se proizvodni pogoni moraju koristiti za obavljanje te delatnosti, odnosno prerađivačke industrije.

Takođe je precizno definisano šta se smatra proizvodnim pogonima prerađivačke industrije. Prerađivačka industrija je prema Klasifikaciji delatnosti svrstana u sektor C.

Ukoliko obveznik vrednost zemljišta i navedenih objekata ne iskazuje odvojeno, osnovica za zemljište se računa kao proizvod korisne površine i prosečne cene po m² odgovarajućih nepokretnosti u zoni. Dok je u tom slučaju osnovica za objekat vrednost procenjena od strane ovlašćenog veštaka građevinske struke sa stanjem na poslednji dan poslovne godine obveznika u tekućoj godini.

Navedeno je dopunjeno objašnjenjem kako se utvrđuje osnovica za godine koje prethode godini u kojoj se za njih utvrđuje osnovica. U tom slučaju je vrednost objekta takođe vrednost procenjena od strane ovlašćenog veštaka građevinske struke, ali sa stanjem na poslednji dan poslovne godine obveznika u godini koja prethodni godini za koju se porez utvrđuje.

Primer: Obveznik je propustio da utvrdi porez za proizvodni pogon i pripadajuće zemljište, čije vrednosti ne prikazuje posebno u 2022. i 2023. godini. U postupku kontrole koja se vrši u 2024. godini utvrđuje se porez obvezniku na zbir sledećih osnovica:

Za zemljište- proizvod korisne površine i prosečne cene po m² odgovarajućih nepokretnosti u zoni
Za objekat- vrednost procenjena od strane ovlašćenog veštaka građevinske struke, stanjem na poslednji dan poslovne godine obveznika u 2023. godini

Definisano je da se za određene nepokretnosti osnovicom smatra knjigovodstvena vrednost (žičare, putevi, pruge … i drugi infrastrukturni objekti), s tim da je precizirano da se infrastrukturnim objektima ne smatraju zgrade i drugi objekti visokogradnje.

Takođe, u slučaju kada jedan deo objekta čine objekti u kojima su smešteni proizvodni pogon prerađivačke industrije, a drugi deo objekta ima drugu namenu (npr. računovodstvo), poreska osnovica se utvrđuje na sledeći način ukoliko je 500m² proizvodni pogon, a 100m² pripada računovodstvu u zgradi korisne površine 600m²:

Računovodstvo- 100m² x prosečna cena 1m² poslovnih zgrada u toj zoni
Proizvodni pogon- 500m²/600m² x vrednost tog objekta u poslovnim knjigama obveznika na poslednji dan poslovne godine obveznika u tekućoj godini

Propisana je poreska osnovica kada obvezniku u toku poreske godine ili u tekućoj godini nakon početka poslovne godine obveznika koja je različita od kalendarske nastane poreska obaveza za proizvodni pogon prerađivačke industrije i pripadajuće zemljište, a obveznik njihove vrednosti nije posebno iskazao u poslovnim knjigama. Vrednost tog objekta, koja sa vrednošću zemljišta čini poresku osnovicu je njegova građevinska vrednost procenjena od strane ovlašćenog veštaka građevinske struka sa stanjem na dan nastanka poreske obaveze. Cilj je da se otkloni mogućnost dvostrukog oporezivanja zemljišta, ako bi se nabavna vrednost uvećala za vrednost zemljišta utvrđenu primenom elemenata korisne površine i prosečne cene m².

Ako obveznik vrednost nepokretnosti u svojim poslovnim knjigama počeo ili prestao da iskazuje po fer vrednosti u skladu sa MRS i MSFI počev od poreske godine, osnovicu poreza na imovinu za tu poresku godinu ne čini fer vrednost, već se ona utvrđuje po opštim pravilima. Precizirano je da se navedeno odnosi na nepokretnosti za koje je poreska obaveza nastala pre poreske godine.

U primeni više nije odredba da se osnovica za porez na imovinu za nepokretnosti za koje obveznik nije podneo prijavu utvrđuje upoređivanjem sa osnovicom poreza na imovinu u poreskoj godini za odgovarajuće nepokretnosti obveznika koji vodi ili ne vodi poslovne knjige, kao i drugih podataka kojima raspolaže nadležni organ jedinice lokalne samouprave.

Stopa amortizacije

Osnovica poreza na imovinu obveznika koji ne vodi poslovne knjige je vrednost nepokretnosti, osim za zemljište koja se može umanjiti za amortizaciju po stopi koja iznosi 1% godišnje primenom proporcionalne metode, a najviše do 40% počev od isteka svake kalendarske godine u odnosu na godinu u kojoj je izvršena izgradnja ili poslednja rekonstrukcija objekta.

Stopa amortizacije mora biti jednaka za sve nepokretnosti na teritoriji jedinice lokalne samouprave.

Stope poreza na imovinu

Što se poreske stope tiče, propisano je da ona mora biti ista za sve vrste nepokretnosti obveznika koji vodi poslovne knjige, kao i u svim zonama iste jedinice lokalne samouprave. Takođe, ona mora biti ista za sve vrste zemljišta obveznika koji ne vodi poslovne knjige, u svim zonama iste jedinice lokalne samouprave.

Poreska oslobođenja

Ukinut je uslov za poresko oslobođenje objekata koji su namenjeni i koriste se isključivo za primarnu poljoprivrednu proizvodnju obveznika koji ne vode poslovne knjige, da ta lica moraju da budu obveznici poreza na dohodak građana na prihode od poljoprivrede i šumarstva.

Izmenjeno je poresko oslobođenje za nepokretnosti u javnoj svojini koje koriste direktni i indirektni korisnici budžetskih sredstava, tako da će se ostvarivati kad su ta lica obveznici poreza, nezavisno od toga da li ih koriste.

Porez na imovinu na teritoriji jedne lokalne samouprave, poreski obveznik ne plaća, kao i do sada, ako osnovica za sve nepokretnosti na teritoriji te jedinice lokalne samouprave ne prelazi 400.000 dinara. Međutim, ukoliko poreskom obvezniku u toku godine nastane poreska obaveza za još neku nepokretnost i osnovica pređe iznos od 400.000 dinara, od nastanka poreske obaveze prestaje poresko oslobođenje. U tom slučaju se porez utvrđuje za sve nepokretnosti na toj teritoriji.

Porez na imovinu se kao i dosada na plaća na površinu zemljišta pod objektom, na koji se porez plaća, osim na zemljište pod skladišnim ili stovarišnim objektom ili objektom iz člana 2b, stav 1. Zakona, odnosno objekte koji su sastavni deo zemljišta, pa se ne oporezuju posebno.

Ukinut je uslov za poresko oslobođenje- da ta nepokretnost nije trajno data drugim licima radi ostvarivanja prihoda, odnosno nije ustupljena uz naknadu, pri čemu to ustupanje u toku 12 meseci, traje neprekidno ili sa prekidima duže od 183 dana. Razlog tome je što se kod davanja u zakup nepokretnosti ne menja poreski obveznik, jer to ostaje zakupodavac.

Poresko oslobođenje se ne ostvaruje za proizvodni pogon prerađivačke industrije, ako obveznik vrednost zemljišta i vrednost objekta ne iskazuje posebno u svojim poslovnim knjigama nezavisno od toga da li:

da li se porez utvrđuje za poresku godinu ili godine koje prethode poreskoj godini, a poreska obaveza je nastala pre poreske godine, ili

je obvezniku u toku poreske godine ili u tekućoj godini nakon početka poslovne godine obveznika, koja je različita od kalendarske, nastala poreska obaveza za taj objekat i pripadajuće zemljište, a obveznik u svojim poslovnim knjigama, nije posebno iskazao nabavnu vrednost zemljišta od nabavne vrednosti objekta.

Poreski kredit

Da bi poreski obveznik ostvario poreski kredit (umanjenje utvrđenog poreza) za stan ili kuću u kojoj stanuje, kao uslov je dodato, da poreski obveznik mora na toj adresi ima prijavljeno prebivalište.

Ako za istu kuću ili stan postoji više osnova ua umanjenje utvrđenog poreza, umanjenje će se vršiti po onom osnovu koji je najpovoljnije za obveznika, tako da poreski kredit ne može postati poresko oslobođenje.

Za sva poreska pitanja vezana za poreze na imovinu i obračun poreske obaveze, tim Računovodstvene kuće Unija BG vam stoji na raspolaganju.