Prema Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nekretnine su čestice zemljine površine zajedno sa svime što je sa zemljištem trajno spojeno na površini i ispod nje. Tako su nekretnine građevine, šume, rudnici,.. sve ono što zbog svojih karakteristika ne može biti premješteno sa jedne lokacije na drugu, a da se pritom ne ošteti ili u potpunosti uništi.
Ovdje gledamo isporuke nekretnina kod kojih je prodavatelj porezni obveznik. Nekretnine kod kojih je prodavatelj fizička osoba nije uzeto u obzir.
Oporezivanje prometa nekretninama definirano je Zakonom o PDV – u i Zakonom o Porezu na promet nekretnina. Pritom se razlikuje promet novim nekretninama i već korištenim nekretninama.
Status građevine, kupca i prodavatelja odrediti će način oporezivanja nekretnine prilikom prometa. Mogući načini oporezivanja nekretnina su ili porez na promet nekretnina ili PDV. Važno je napomenuti da se oporezivati može ili porezom na promet nekretnina ili PDV – om. Ne mogu se kombinirati porezni propisi.
Pod statusom nekretnine smatra se činjenica da li je nekretnina nova (ili korištena do 2 godine) ili je u upotrebi (koristi se, nastanjena je) više od 2 godine.
Da bismo odredili status, odnosno dokazali koliko dugo je nekretnina u upotrebi, moramo odrediti trenutak stavljanja u upotrebu. Navedeno se dokazuje npr. potvrdom o prebivalištu ili boravištu, Odlukom o stavljanju nekretnine u upotrebu (što je knjigovodstvena isprava koja se radi prilikom nabave osnovnih sredstava). Osim navedenih, korištenje je moguće dokazati računima za režije, ugovorom o najmu, uporabnom dozvolom…
Nekretnina se može prodati drugom poreznom obvezniku ili fizičkoj osobi. Status kupca je također važno odrediti jer se kod nekih slučajeva koristi PDV kao način oporezivanja, a kod drugih porez na promet nekretnina.
Ako se radi o isporuci nove nekretnine, odnosno one koja je u upotrebi manje od 2 godine, način oporezivanja koji se mora koristiti je PDV. Što znači da su isporuke novih nekretnina oporezive PDV – om bez obzira na to tko je kupac. No, ako dođe do nove isporuke te nekretnine (za koju nije prošlo više od 2 godine od upotrebe) unutar razdoblja od dvije godine, način oporezivanja ovisiti će o statusu kupca. Ako je kupac prilikom nove isporuke porezni obveznik, način oporezivanja je i dalje PDV. No, ako se nekretnina prodaje fizičkoj osobi, način oporezivanja biti će porez na promet nekretnina. Stopa poreza na promet nekretnina je 3%.
Ako je nekretnina bila u upotrebi duže od 2 godine i prodavatelj to može dokazati prethodno navedenim dokumentima, moguće je nekretninu smatrati oslobođenom isporukom.
Tako Zakon o PDV – u (čl. 40 st. 1.j., k.) navodi da su moguća sljedeća oslobođenja:
- PDV – a su oslobođene isporuke građevina ili njihovih dijelova ili zemljišta na kojima se nalaze, osim isporuka prije prvog nastanjenja odnosno korištenja ili isporuka kod kojih od datuma prvog nastanjenja odnosno korištenja do datuma sljedeće isporuke nije prošlo više od dvije godine
- isporuke zemljišta, osim građevinskog zemljišta.
Da bi porezni obveznik mogao iskoristiti ova oslobođenja navedena u čl. 40 st. 1. j., k. Zakona o PDV – u, kupac mora biti porezni obveznik koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti po osnovi isporuke na koju se želi primijeniti pravo izbora oporezivanja. To pravo koristi se u trenutku isporuke.
Ako je nekretnina bila korištena duže od 2 godine tada porezni obveznik ima pravo izbora načina oporezivanja prilikom isporuke nekretnine. Tu treba obratiti pažnju na to da li se nekretnina isporučuje drugom poreznom obvezniku ili fizičkoj osobi koja se ne smatra poreznim obveznikom.
Tako se moguće odlučiti na oporezivanje PDV – om za nekretninu koja je u upotrebi dužoj od 2 godine i kod koje su i kupac i prodavatelj porezni obveznici. U tom slučaju primijeniti će se tuzemni prijenos porezne obveze po članku 75. st. 3.c. Zakona o PDV – u.
U pojedinim slučajevima morati će se raditi ispravci pretporeza priznatog prilikom izgradnje ili kupnje nekretnine tako da je prilikom prometa nekretninom potrebno obratiti pažnju i na to.
Prilikom svake prodaje nekretnine potrebno je detaljno proučiti status nekretnine, porezni status prodavatelja i porezni status kupca kako bi se mogao odrediti porezni tretman.
