Oporezivanju porezom na promet nekretninama podliježu sve transakcije nekretnina – kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje u postupku likvidacija ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja.
Porez na promet nekretninama u Republici Hrvatskoj iznosi 4%. Osnovicu za obračun čini tržišna vrijednost nekretnine, a poreznim obveznikom smatra se stjecatelj.
Ključni kriteriji za određivanje načina oporezivanja nekretnina smatraju se:
1. porezni status isporučitelja nekretnine (porezni obveznik upisan u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost ili fizička osoba)
2. vrsta nekretnine koja je u prometu
Klasifikacija građevine s pripadajućim zemljištem
Za pravnu osobu isporučitelja postoje dva različita porezna tretmana, ovisno o tome da li je nekretnina nastanjena odnosno u uporabi:
1. obveza obračuna PDV-a 25%
· građevina nije u upotrebi (neovisno da li je korišten pretporez)
· građevina koja je u uporabi do 2 godine
2. oslobođenje od obveze obračuna PDV-a 25%
· građevina koja je u uporabi dulje od 2 godine – isporučitelj je obavezan napraviti ispravak pretporeza
· građevina koja je u uporabi dulje od 2 godine – izbor na oporezivanje PDV-om isporučitelj koji je koristio pretporez nije dužan napraviti ispravak pretporeza te vrši prijenos porezne obveze na stjecatelja (obveznika PDV-a koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti)
Klasifikacija zemljišta
Građevinsko zemljište koje se isporučuje zasebno (bez građevine) oporezivo je PDV-om po stopi od 25%, ako je isporučitelj obveznik PDV-a.
Poljoprivredno i drugo zemljište (osim građevinskog) oslobođeno je poreza na dodanu vrijednost. Ukoliko je stjecatelj zemljišta obveznik PDV-a, s pravom odbitka pretporeza u cijelosti, ima pravo izbora na oporezivanje PDV-om. Ako porezni obveznik ne odabere pravo izbora na oporezivanje, zemljište će biti oporezivo poreznom na nekretnine 4%.
Važno je napomenuti da poduzeće ili fizička osoba nerezident nema pravo stjecanja poljoprivrednog i drugog zemljišta (osim građevinskog) u Republici Hrvatskoj.
Ugovor o kupoprodaji
U ugovorima o kupoprodaji uobičajeno je da se kupoprodajna cijena izražava u eurima. Tada je potrebno navesti po kojem tečaju se vrši prevalutiranje sredstava u kune.
Sukladno Odluci o plaćanju i naplati u stranim sredstvima plaćanja u zemlji (NN, br. 111/2005, 16/2015) iako jedna od strana u kupoprodaji nekretnine u Republici Hrvatskoj može biti nerezident, sama transakcija treba se provesti u službenoj valuti Republike Hrvatske – HRK. Sve rizike, ukoliko se transakcija realizira u nekoj drugoj valuti, preuzimaju na sebe isporučitelj (kao naplatitelj) i stjecatelj (kao uplatitelj).
