Fizičko lice koje prenosi nepokretnost, uz novčanu ili nenovčanu naknadu, podleže odredbama Zakona o porezu na dohodak građana.
Ukoliko je razlika između cene po kojoj je nepokretnost prodata i cene po kojoj je ona nabavljena pozitivna, ostvaruje se kapitalni dobitak. On se oporezuje stopom od 15%. S druge strane, ukoliko je razlika negativna, kada su troškovi nabavke veći od prodajne cene, reč je o kapitalnom gubitku. On nije predmet oporezivanja, ali može da se koristi za prebijanje kapitalnim dobitkom na propisan način i u propisanom roku.
U nastavku sledi objašnjenje pojmova kapitalnog dobitka i gubitka, kao i nabavne i prodajne cene nepokretnosti. Dok ćemo se posebno osvrnuti na porez na kapitalnu dobit koju ostvaruje fizičko lice prodajom nepokretnosti.
Kapitalni dobitak i kapitalni gubitak
Kapitalni dobitak ili gubitak predstavlja razliku između nabavne i prodajne cene stvarnog prava. Pri tome, prenos tog prava obuhvata prodaju ili drugi oblik prenosa uz novčanu ili nenovčanu naknadu, uključujući i unos nenovčanog uloga u pravno lice.
U skladu sa pravilima oporezivanja fizičkih lica, kapitalni gubitak se može prebiti sa kapitalnim dobitkom ostvarenim prodajom drugog prava, udela ili hartije od vrednosti. Takođe, prebijanje može da se vrši i kada se prvo ostvari kapitalni gubitak, a kasnije kapitalni dobitak. Dok je, ako i nakon prebijanja ostane kapitalni gubitak, dopušteno dalje prebijanje u narednih pet godina.
To znači da fizičko lice koje ostvari kapitalni dobitak treba da proveri da li je u prethodnim godinama ostvarilo kapitalni gubitak.
Fizičko lice može umanjiti kapitalni dobitak bez ograničenja, po osnovu ranije ostvarenog kapitalnog gubitka. S tim da mogućnost prebijanja postoji nezavisno od vrste prava po osnovu kojeg su ostvareni. Ovaj pristup omogućava obveznicima da smanje poresku osnovicu poreza na kapitalni dobitak, iskorišćavanjem ostvarenih kapitalnih gubitaka.
Kapitalni gubici iskazuju se u poreskoj prijavi na Obrascu PPDG-3R u nominalnom iznosu bez vrednosnog usklađivanja. Kontrola se vrši da bi se utvrdilo da li su ispunjeni uslovi za prebijanje. Odnosno, da li je prvo ostvaren kapitalni gubitak koji se prebija kapitalnim dobitkom. Kao i da li obveznik ostvaruje pravo na prebijanje.
Propisi u oblasti oporezivanja fizičkih lica definišu kada se prenos nepokretnosti izuzima od oporezivanja. Te, ukoliko su ispunjeni uslovi za potpuno poresko izuzimanje, nema potrebe za podnošenjem poreske prijave.
Dodatno, Zakon predviđa poresko oslobađanje ili poreski kredit u slučaju da obveznik reinvestira sredstva ili deo sredstava od prodaje nepokretnosti, kako bi rešio stambeno pitanje za sebe, članove porodice ili domaćinstva. Naravno, uz ispunjenje uslova propisanih Zakonom. U tom slučaju, postoji obaveza podnošenja poreske prijave u propisanom roku.
Kapitalni dobitak nije obuhvaćen godišnjim porezom na dohodak građana.
Cena nepokretnosti i porez na kapitalnu dobit
Pojam nepokretnosti za potrebe utvrđivanja poreza na kapitalnu dobit obuhvata:
- zemljište (poljoprivredno, građevinsko, šumsko),
- zgrade (poslovne, stambene, stambeno-poslovne, ekonomske i dr.),
- druge građevinske objekte
- i posebne delove zgrada (stanovi, poslovne prostorije, garaže i garažna mesta) na kojima postoji zasebno pravo svojine.
Prodajnom cenom se smatra ugovorena cena, odnosno tržišna cena koju utvrđuje nadležni poreski organ, ako oceni da je ugovorena cena niža od tržišne. U slučaju da je za konkretnu nepokretnost kao osnovica poreza na prenos apsolutnih prava utvrđena tržišna vrednost, smatraće se da je ona relevantna i kao prodajna za potrebe utvrđivanja kapitalnog dobitka/gubitka.
Nabavnom cenom za potrebe utvrđivanja kapitalnog dobitka smatra se cena po kojoj je obveznik stekao pravo, korigovana godišnjim indeksom potrošačkih cena od dana sticanja do dana prenosa. Dok Zakon propisuje različita pravila za utvrđivanje iste, u zavisnosti od načina na koji je nepokretnost stečena:
1. Nabavna cena nepokretnosti koja je stečena kupovinom je cena po kojoj je obveznik stekao pravo i može se dokazati ugovorom.
2. Nabavna cena nepokretnosti u koju je ulagano u cilju njene adaptacije, rekonstrukcije, dogradnje i nadogradnje, uvećava se za iznos nastalih troškova. Obveznik je dužan da dostavi dokumentaciju kojom dokazuje te troškove.
3. Nabavnu vrednost nepokretnosti koju je obveznik sam izgradio (angažovanjem sredstava kao investitor) čini iznos troškova izgradnje. Odnosno, tržišna cena kao osnovica poreza na imovinu u godini nastanka obaveze po osnovu poreza na imovinu, ukoliko obveznik ne dokaže iznos troškova izgradnje. On je dužan da, ako nisu raspoloživi svi elementi za utvrđivanje nabavne cene koja odgovara činjeničnom stanju, priloži nalaz i mišljenje veštaka građevinske struke.
Prema članu 74. stav 16. predmetnog Zakona, nabavna cena se revalorizuje za svaku godinu počevši od 1. januara godine koja sledi godini u kojoj je izvršeno ulaganje do dana prenosa.
4. Nabavnu vrednost nepokretnosti u izgradnji čini iznos troškova izgradnje koje je obveznik imao do dana prenosa i koje može da dokumentuje.
5. Nabavna cena nepokretnosti stečene besteretno – poklonom, nasleđem ili ugovorom o doživotnom izdržavanju, u skladu sa članom 75. stav 1. Zakona, predstavlja cenu po kojoj je poklonodavac stekao to pravo. Odnosno, tržišnu cenu u momentu sticanja prava, utvrđenu od strane nadležnog poreskog organa. Suština je da nije važan naziv ugovora, već okolnosti koje proizilaze iz njegove sadržine. Reč je o ugovoru bez naknade, prenosilac nepokretnosti nije ostvario nikakvu naknadu, pa je utvrđena nabavna cena 0 dinara.
Plaćanje poreza na kapitalnu dobit
Podnosilac poreske prijave može biti:
- poreski obveznik,
- poreski punomoćnik ili drugo lice kome je obveznik dao ovlašćenje za podnošenje poreske prijave,
- zakonski zastupnik
- i zastupnik po službenoj dužnosti.
A kao što smo ranije i rekli, Zakonom o porezu na dohodak građana propisano je pravo na oslobođenje od plaćanja poreza na kapitalni dobitak koji fizičko lice ostvari prodajom nepokretnosti u cilju rešavanja stambenog pitanja.
Postoji nekoliko uslova za ostvarivanje ovog prava:
- Ukoliko obveznik sredstva ostvarena prodajom nepokretnosti uloži u rešavanje svog stambenog pitanja i stambenog pitanja svoje porodice, odnosno domaćinstva, u Republici Srbiji u roku od 90 dana od dana prodaje, oslobađa se poreza na kapitalni dobitak.
Međutim, ukoliko ih ne uloži u prethodno navedenom roku, nego u roku od 12 meseci od dana prodaje, dužan je da plati porez na kapitalnu dobit, utvrđen rešenjem nadležnog poreskog organa. Ali će imati pravo na povraćaj plaćenog poreza (ostvaruje se na zahtev obveznika uz priloženu dokumentaciju).
Isto tako, ukoliko obveznik u rešavanje stambenog pitanja uloži samo deo sredstava ostvarenih prodajom nepokretnosti, porez na kapitalnu dobit će se srazmerno umanjiti. Pravo na poreski kredit utvrđuje se rešenjem nadležnog poreskog organa na osnovu dokumentacije o rešavanju stambenog pitanja.
- Poresko oslobođenje ostvaruje se ulaganjem sredstava od prodaje nepokretnosti u odgovarajuću stambenu površinu. I to prema sledećim kriterijumima: 1) za samca – do 45m2 i 2) za svakog narednog člana porodice – još po 20m2.
Zaključak
U ovom tekstu, detaljno smo obradili porez na kapitalnu dobit fizičkih lica pri prodaji nepokretnosti.
Objasnili smo da se kapitalni dobitak, kao i kapitalni gubitak, dobija poređenjem prodajne i nabavne cene na način koji je regulisan Zakonom o porezu na dohodak građana. A razjasnili smo i njihov poreski tretman.
Takođe, ukazali smo na to da obveznik može da ostvari pravo na poresko oslobođenje od poreza na kapitalnu dobit u određenim slučajevima. Imajte na umu da kroz ovaj proces ne morate da prolazite sami – zakažite sastanak. Naši stručnjaci će Vas uputiti u kompletan proces i pomoći će Vam u prikupljanju dokumentacije.
Ako imate pitanja u vezi sa ovom tematikom ili nečim što nismo pomenuli u našem članku, budite slobodni da nam se javite. Naši poreski savetnici će Vam odgovoriti u najkraćem roku.
Dostupni su putem imejl-adrese info.bg@unija.com.
