Ugovor o zakupu poslovnog prostora poduzetnici mogu sklopiti s fizičkim ili pravnim osobama – vlasnicima poslovnog prostora. Nakon sklapanja ugovora pojavljuju se novi poslovni događaji koje treba evidentirati u poslovnim knjigama.
U posljednje vrijeme aktualno je privremeno smanjenje cijene zakupa zbog ograničenja u radu izazvanog pandemijom koronavirusa.
Trgovačka društva uobičajeno na početku poslovanja nemaju svoje poslovne prostore, a zbog zakonskih obveza (sjedište) ili zbog potreba djelatnosti dolaze u situaciju da moraju poslovni prostor uzeti u zakup odnosno sklopiti ugovor o zakupu poslovnog prostora. S druge strane, trgovačka društva ili fizičke osobe bave se djelatnošću iznajmljivanja nekretnina odnosno davanja u zakup nekretnina. Ugovorom o zakupu poslovnog prostora obvezuje se zakupodavac predati zakupniku određeni poslovni prostor na uporabu, a zakupnik se obvezuje platiti mu za to ugovorenu zakupninu. Zakup poslovnog prostora u hrvatskom je pravnom sustavu na općoj razini uređen Zakonom o obveznim odnosima (dalje: ZOO), a posebno je uređen Zakonom o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora (dalje: ZZKPP).
Sukladno zahtjevima Hrvatskog standarda izvješćivanja (dalje HSFI) poslovni prostor ili dio nekretnine koju iznajmljujemo – računovodstveno pratimo na predjelu “Ulaganja u nekretnine”.
Glavni cilj takve klasifikacije predmeta najma je ostvarivanje prihoda od najma.
Ugovor o zakupu
Zakupodavac poslovnog prostora može biti svaka fizička i pravna osoba. U skladu s odredbom čl. 4. st. 3. ZZKPP-a ugovor o zakupu poslovnog prostora mora biti sklopljen u pisanom obliku te prema čl. 5. st. 2. treba sadržavati:
- naznaku ugovornih strana
- podatke o poslovnom prostoru
- djelatnost koja će se obavljati u poslovnom prostoru
- odredbe o uporabi zajedničkih uređaja i prostorija u zgradi
- rok predaje poslovnog prostora zakupniku
- vrijeme na koje je ugovor sklopljen
- svotu zakupnine
- pretpostavke i način izmjene zakupnine
- mjesto i vrijeme sklapanja ugovora.
Depozit (jamčevina)
Prilikom sklapanja ugovora o zakupu poslovna praksa je da se ugovori I depozit – jamčevina.
Depozit – jamčevina predstavlja određeni iznos svote kao osiguranje za slučaj eventualne štete, ili ne podmirenja dospjele zakupnine – rate.
Učestala je situacija da se obvezuje ugovorom uplata depozita prije samog početka korištenja predmeta zakupa. Samom tom ugovornom klauzulom isto se tako u praksi obvezuje se I da zakupodavac vrati ugovoreni depozit u slučaju da nema prouzročene štete ili nema nepodmirene obveze.
Depozit u smislu Zakona o porezu na dodanu vrijednost (Nar. nov., br. 73/13. – 121/19., dalje: Zakon o PDV-u) ne smatra se isporukom, stoga ne podliježe obračunu PDV-a. Problem se javlja ako se u ugovoru navede da će se svota depozita kompenzirati sa zadnjom najamninom (ili nekoliko zadnjih). U tom smislu onda računovodstveno i porezno više nije riječ o depozitu nego o predujmu (unaprijed plaćenoj odnosno naplaćenoj zakupnini) koji, naravno, ima drukčiji porezni i računovodstveni tretman,
Režijski troškovi
Ugovorom o zakupu moguće je odrediti da su troškovi režije (struja, voda, plin, odvoz smeća i slični komunalni troškovi) uključeni u zakupnini te na taj način trošak podmiruje zakupodavac. Međutim, takvo što je vrlo rijetko, a najčešće se na zakupnika ‘’prevale’’ ti troškovi. Ako je zakupodavac obveznik vođenja knjiga, on tada te troškove prefakturira zakupniku prema stvarnim troškovima. Ako je zakupodavac fizička osoba koja ne vodi knjige, nema mogućnosti za tzv. prefakturiranje pa se često u praksi postavlja pitanje kako proknjižiti račune koji glase na zakupodavca i jesu li takvi troškovi porezno priznati.
Ukoliko računi glase na zakupodavca – te je temeljem ugovora definirano da je obvezan podmiriti režijske troškove – u tom slučaju on u svojim poslovnim knjigama ne može odbiti pretporez, no trošak mu je porezno priznat. Glavna činjenica je da račun ne glasi na zakupnika nego na zakupodavca. Dakle, troškovi su porezno priznati jer je riječ o troškovima koju nastaju u vezi s obavljanjem djelatnosti.
Troškovi tekućeg održavanja, te ulaganja u poslovni prostor u zakupu
Uporabom poslovnog prostora nastaju, osim troška zakupnine, i troškovi tekućeg održavanja. Na temelju Zakona o zakupu i kupoprodaji poslovnog prostora troškove tekućeg održavanja snosi zakupac, što se najčešće ugovori i u samom ugovorom o zakupu. Troškovi tekućeg održavanja nastaju periodično u kraćim vremenskim razmacima, a odnose se na zamjene i popravke na građevini odnosno poslovnom prostoru. Kada je riječ o poslovnom prostoru, najčešći su troškovi tekućeg održavanja ličenje zidova, lakiranje drvenih površina, manji zahvati na instalacijama, zamjena sanitarija, zamjena rasvjetnih tijela i sl.
Manji popravci i zamjene koji se odnose na održavane prostora prikazuju se kao troškovi tekućeg održavanja, a u slučaju većih investicija (rekonstrukcije, nadogradnje i adaptacije) kojima se bitno poboljšava vrijednost i uporabljivost prostora, riječ je o investicijskom ulaganju. Ako takvi radovi idu na teret zakupodavca, a oni povećavaju vrijednost građevine te se njima produljuje vijek uporabe, povećava kvaliteta i kapacitet, tada se takvi radovi evidentiraju kao povećanje vrijednosti nekretnine.
Zakupodavci često takve radove nisu spremni financirati pa tu obvezu prenose na zakupce. Pri tome postoje različite mogućnosti, a najčešće je slučaj da zakupnik plaća ugovorenu zakupninu i ujedno snosi troškove ulaganja.
Ako troškove ulaganja snosi zakupac i ako to ulaganje zadovoljava uvjete za priznavanje imovine te je vjerojatno da će ulaganje imati poslovnu namjenu i da se trošak nabave može pouzdano odrediti, tada se ulaganje evidentira u okviru nematerijalne imovine, “Ulaganje na tuđoj imovini radi poboljšanja”. Takva se ulaganja amortiziraju tijekom razdoblja na koje je sklopljen ugovor o zakupu. Primjerice, ako je ugovor sklopljen na 10 godina, amortizacija se mora provesti unutar tih 10 godina, što znači da procijenjeni korisni vijek uporabe može biti i kraći. Prema Zakonu o porezu na dobit (Nar. nov., br. 177/04. – 32/20.) dopuštena stopa amortizacije za nematerijalnu imovinu je 25 % odnosno podvostručena 50 %.
Martina Jurišić
Računovođa | Accountant
Data-Link Unija Smart Accounting d. o. o.
