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8. maja, 2018

Vermietung an einen nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter

in den Umsatzsteuerrichtlinien wurde mit Erlass des BMF vom 05.12.2017 die laufende Wartung vorgenommen. So erfolgten zum Beispiel Klarstellungen bei der Vorsteuerkorrektur, wenn ein Mietvertrag mit einem nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter abgeschlossen wird. In diesem Fall muss (galt schon bisher) der Vermieter umsatzsteuerlich unecht befreit vermieten und anteilig die Vorsteuer von Anschaffungs- oder Herstellungskosten sowie Großreparaturen der letzten 20 Jahre berichtigen.

 

Folgendes Beispiel wird angeführt (aus UST-RL 2000 Rz 2084):
A errichtet im Jahr 2013 ein Gebäude (Geschäftsräumlichkeiten) und nutzt es für steuerpflichtige Umsätze. Er zieht die Vorsteuer in Höhe von 100.000 € im Jahr 2013 zur Gänze ab.
Am 10.10.2017 schließt A einen Mietvertrag mit einem nicht zum Vorsteuerabzug berechtigten Mieter ab. A kann nicht auf die Anwendung der Steuerbefreiung des § 6 Abs. 1 Z 16 UStG 1994 verzichten (gemäß § 6 Abs. 2 iVm § 28 Abs. 38 Z 1 UStG 1994). Die Vermietung erfolgt daher unecht steuerfrei. Der Mieter bezieht das Objekt vertragsgemäß am 21.10.2017.
Es kommt zu einer Änderung der Verhältnisse, die für den Vorsteuerabzug maßgebend waren. Die Vorsteuerberichtigung für das Jahr 2017 berechnet sich nach der Nutzung des Gebäudes im Jahr 2017. Diese erfolgte an 72 von 365 Tagen steuerfrei. Die steuerpflichtige Nutzung erstreckt sich bis 20.10.2017 (293 Tage). Das entspricht einer steuerfreien Nutzung im Ausmaß von 19,73 % im Jahr 2017 (72 von 365 Tagen steuerfreie Nutzung). Es ist eine Vorsteuerkorrektur zulasten des A im Ausmaß von 986,50 € (1/20 von 100.000 € x 19,73 %) spätestens in der Voranmeldung 12/2017 vorzunehmen.
Die UST-RL führen dazu aus: Ändern sich die für den Vorsteuerabzug maßgeblichen Verhältnisse eines im Unternehmen verbleibenden Gegenstands unterjährig im Laufe eines Veranlagungszeitraums, so ist die Vorsteuerberichtigung entsprechend der sich aufgrund der tatsächlichen Nutzung im laufenden Veranlagungszeitraum ergebenden Verhältnisse vorzunehmen. Die unterjährige Berichtigung hat spätestens in der letzten Voranmeldung des betreffenden Veranlagungszeitraumes zu erfolgen. Bei Gebäuden berechnet sich das Nutzungsausmaß grundsätzlich nach dem Flächenschlüssel kombiniert mit der Nutzungsdauer.
Das Beispiel legt das Konzept der laufenden Berichtigung auf Grundstücke um, bei denen eine Aufteilung der Vorsteuern nach dem Flächenschlüssel erfolgt. Für die laufende Nutzung ergibt sich demnach eine Kombination aus Flächenschlüssel und Nutzungsdauer. Nicht erwähnt werden Leerzeiten. Diese werden grundsätzlich (soweit nicht eine andere Behandlung sachgerechter erscheint) neutral behandelt, also anteilig den jeweiligen tatsächlichen Nutzungen zugeordnet.
In Rz 2080 der UST-RL wird anlässlich der Vorsteuerberichtigung bei Großreparaturen ausgeführt (abgeleitet von einem VwGH-Erkenntnis): Eine “Großreparatur” ist ein nicht aktivierungspflichtiger Aufwand, der nicht “regelmäßig” erwächst und von dem sich sagen lässt, er falle “ins Gewicht”. Das ist auch dann zu bejahen, wenn der Aufwand in Relation zum “gesamten Anschaffungswert” des Grundstücks bzw. Gebäudes nur gering ist.
“Nicht regelmäßig erwachsen” wird bedeuten, dass der Aufwand außerhalb der gewöhnlichen jährlichen Erhaltung des Gebäudes liegt (z. B. Austausch der Heizungsanlage, Austausch von Fenstern und Türen). Wann ein Aufwand ins Gewicht fällt, hat der VwGH nicht genauer bestimmt. Nicht entscheidend ist das Verhältnis der Kosten der Reparatur zum Wert des Gesamtgebäudes.
Besonderheiten gelten bei kurzfristigen Vermietungen von bis zu zwei Wochen.
Wenn Sie an diesem Thema interessiert sind, stehen wir Ihnen für weitere Auskünfte gerne zur Verfügung.