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25. maja, 2017

Privater Grundstücksverkauf und Abzug von Werbungskosten

Mit dem Steuerreformgesetz 2015/2016 (StRefG 2015/2016) wurde das Abzugsverbot von Werbungskosten neu überarbeitet. Das Abzugsverbot für Werbungskosten im Zusammenhang mit Grundstücksveräußerungen gilt nach der Neufassung nur mehr für Einkünfte, auf die der Einheitssteuersatz in Höhe von 30 % tatsächlich angewendet wird. Die Neuregelung sieht ein Abzugsverbot für Werbungskosten oder Betriebsausgaben nur mehr dann vor, wenn der besondere Steuersatz tatsächlich angewendet wird. Zudem ist Voraussetzung, dass die Kosten in unmittelbarem wirtschaftlichem Zusammenhang mit der Grundstücksveräußerung stehen. Durch die Neuregelung wird nicht mehr auf die „Anwendbarkeit“ des besonderen Steuersatzes abgestellt, sondern auf die tatsächliche „Anwendung“. Kommt es daher zum Ausüben der Regelbesteuerungsoption, findet das Abzugsverbot keine Anwendung mehr. Auch wenn der besondere Steuersatz nicht anwendbar ist, sind Werbungskosten und Betriebsausgaben abzugsfähig. Dies ist vor allem bei Veräußerung gegen Rente der Fall.

Unter anderem fallen folgende Aufwendungen unter das Abzugsverbot, sofern die Steuer mittels Einheitssteuersatzes ermittelt wird:
• Verkaufsprovisionen für Makler
• Kosten für Inserate
• Aufwendungen für Bewertungsgutachten
• Kosten des Energieausweises
• vom Verkäufer übernommene Vertragserrichtungskosten
• Fremdkapitalzinsen

Historische Nebenkosten (wie z. B. Provisionen an den Makler für den Kauf, Grunderwerbsteuer, Eintragungsgebühren, Vertragserrichtungskosten) können im Gegensatz zur Ermittlung der Einkünfte aus Kapitalvermögen als Anschaffungsnebenkosten im Erwerbszeitpunkt aktiviert werden und mindern in weiterer Folge das steuerpflichtige Einkommen. Gestaltungsspielraum besteht dahingehend, dass der Käufer (unter Minderung des Verkaufspreises) die Kosten für die Maklerprovision bzw. die Vertragserrichtungskosten trägt, die dieser dann steuerlich verwerten kann. Nach der Judikatur des VwGH sind Fremdwährungskursverluste, die aus der Anschaffung eines Grundstücks resultieren, ebenfalls nicht abzugsfähig, weil sie keinen Werbungskostencharakter aufweisen.

Ausnahmen vom Abzugsverbot

Eine Ausnahme vom Abzugsverbot für angefallene Werbungskosten sind Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung durch einen Parteienvertreter. Diese Kosten mindern die Steuerbemessungsgrundlage. Als Kosten für die Mitteilung oder Selbstberechnung wird das vom Parteienvertreter gestellte Honorar angesehen. Erbringt der Parteienvertreter jedoch andere Tätigkeiten als die Selbstberechnung, wie z. B. die Erstellung der Vertragsurkunde oder eine Grundstücksbewertung, sind diese nicht abzugsfähig. Es empfiehlt sich daher, für andere Leistungen eine gesonderte Rechnung zu verlangen.