Računovodstvo, IT rešitve in davčno svetovanje

Unija Smart Accounting d.o.o.
Tržaška cesta 515
1351 Brezovica pri Ljubljani
+386 1 360 20 00
+386 3 060 30 01

Kapucinski trg 11

4220 Škofja Loka

+386 4 506 04 00

Sončni Log 7

1370 Logatec

+386 1 360 20 47

Ljubljanska cesta 28

8000 Novo mesto

+386 1 360 20 26

Petrovče 256

3301 Petrovče

+386 3 424 43 11

Titova cesta 2a

2000 Maribor

+386 2 205 88 37

Rožna ulica 4

5280 Idrija

+386 5 777 55 00

Pristaniška ulica 8

6000 Koper

+386 5 777 40 10

+386 1 360 20 00

fb fb fb fb
25. aprila, 2014

Obračun DDV od najemnin ali izjave po 45. členu ZDDV-1

Pri nekaterih vrstah transakcij, ki so oproščene plačila DDV, imajo davčni zavezanci po 45. členu ZDDV-1 možnost, da se s svojim kupcem ali najemnikom dogovorijo, da bo od te transakcije obračunan DDV. Transakcije, pri katerih imajo možnost izbire, so:

  • najem oziroma zakup nepremičnin,
  • dobava ›starih‹ objektov ali delov objektov in zemljišč, na katerih so objekti postavljeni (to so objekti, ki so vseljeni ali v uporabi najmanj dve leti),
  • dobava zemljišč, ki niso stavbna zemljišča.

Kot pogoj, da se od primarno oproščene transakcije vseeno obračuna DDV, ZDDV-1 določa, da morata davčni zavezanec in najemnik oziroma kupec pred opravljeno dobavo predložiti vsak svojo izjavo v elektronski obliki. Do 1. 7. 2012 je bilo treba izjavo poslati na pristojni davčni urad v papirni obliki, po tem datumu pa prek portala eDavki (tam pri dokumentih izberete izjave in DDV-Iz: izjava za izbiro obdavčitve dobave/najema nepremičnine; v ›izjavi‹ je treba navesti vrsto nepremičnine, občino, katastrsko občino, številko parcele, številko stavbe, številko dela stavbe …).

Da se opravljena transakcija šteje kot transakcija, obdavčena z DDV, morata izjavo predložiti oba, dobavitelj/najemodajalec in kupec/najemnik. To storita prek svojega dostopa na elektronski portal eDavki. Da se prepričate, ali je tudi vaša nasprotna stranka predložila izjavo, predlagamo, da se z njo dogovorite, naj vam pošlje potrdilo z eDavkov o predloženi izjavi, kjer boste videli, kdaj je bila predložila izjavo. Še bolje je, če je ta zaveza že v pogodbi. Če izjavo predloži samo eden, pogoj za obdavčitev transakcije z DDV ni izpolnjen, zato se ta transakcija šteje kot oproščena transakcija. To je tudi edina slabost elektronskega vlaganja, saj ne morete podati izjave še za drugega davčnega zavezanca (ker za to običajno niste pooblaščeni).

Podpis izjave po 45. členu ZDDV-1 je običajno v interesu dobavitelja oziroma najemodajalca. Pri dobavitelju oziroma najemodajalcu to, ali je izjava podpisana po 45. členu ZDDV-1 ali ne, vpliva na odbitek DDV pri njegovem poslovanju. Če izjava ni podpisana, dobavitelj oziroma najemodajalec opravlja oproščeno dejavnost. Če hkrati opravlja oproščeno in obdavčeno dejavnost, se bo moral odločiti, kako bo določil znesek DDV, ki ga lahko odbije po prejetih računih. Ne glede na to, kako bo določil znesek odbitnega DDV (za to obstajajo trije načini), zaradi opravljanja oproščene dejavnosti celotnega DDV ne more odbiti. S podpisom izjave po 45. členu ZDDV-1 pa se dobavitelj opravljanju oproščene dejavnosti lahko izogne, seveda le, če kupec/najemnik izjavo sploh lahko podpiše. Izjave ne more podpisati (predložiti) npr. oseba, ki ni identificirana za DDV, in oseba, ki opravlja oproščeno dejavnost, zaradi česar nima 100-odstotne pravice do odbitka DDV.

Ob predložitvi izjave prek portala eDavki vam ni treba priložiti kopije izjave v papirni obliki. Ker elektronsko izjavo predložita vsak posebej, je že to potrdilo o tem, da je obračun DDV od transakcije res dogovorjen. Prav tako ni treba priložiti kopije prodajne ali najemne pogodbe, čeprav jo včasih davčni referenti naknadno zahtevajo (običajno pri pregledu transakcij, poročanih v obračunu DDV).

Še nekaj je pomembno pri dogovarjanju s stranko o obračunu DDV od določene transakcije: da je izjava podana ›pred opravljeno dobavo‹. Pri najemu nepremičnin to pomeni, da je treba izjavo predložiti, preden se začne najemno obdobje (vsaj en dan prej).

Pogosto je tudi vprašanje, kdaj je treba izjavo obnoviti ali predložiti na novo. To je treba storiti, kadar pride do nove transakcije. Če govorimo o najemnini, je to takrat, kadar pride do nove transakcije v smislu novega najemnega razmerja (npr. najem še ene lokacije).

Pri pogodbi o najemu naj bo cena najprej določena kot neto znesek. Temu naj sledi navedba, da se bo na najemnino obračunaval vsakokrat veljavni DDV, ko bosta oba pogodbena partnerja predložila ustrezno izjavo prek portala eDavki.

 

 

Pripravila: mag. Tanja Urbanija, povzeto po Unikumu, marec 2014