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27. septembra, 2017

Im Gesetz geregelte Abschreibungssätze von Gebäuden

der Steuergesetzgeber hat im § 8 Abs. 1 EStG die Absetzung für Abnutzung von Gebäuden im betrieblichen Bereich ohne Nachweis mit 2,5 % und für Wohnzwecke überlassene Gebäude ohne Nachweis mit 1,5 % von den Anschaffungs- und Herstellungskosten der Gebäude festgesetzt.

Im privaten Bereich ist die Absetzung für Abnutzung für Gebäude, die der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dienen, im § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG geregelt. Die Absetzung für Abnutzung beträgt hierbei ohne Nachweis 1,5 % von den Anschaffungs- und Herstellungskosten, hier unabhängig davon, ob das vermietete Gebäude betrieblich oder für Wohnzwecke genutzt wird. Den einkommensteuerlichen Bestimmungen sind somit in beiden Fällen eine Beweislastumkehr hinsichtlich einer kürzeren Nutzungsdauer zu entnehmen.

Mit dieser Vorschrift stellt das Gesetz auch die Vermutung iSd § 167 Abs. 1 BAO auf, dass die Nutzungsdauer eines Gebäudes, das der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung dient, rund 67 Jahre und nicht weniger beträgt (VwGH 20.3.2014, 2010/15/0080). Die Beweislast für eine kürzere Nutzungsdauer trifft den Steuerpflichtigen. Der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer kann grundsätzlich nur mit einem Gutachten über den technischen Bauzustand erbracht werden (VwGH 28.2.2012, 2009/15/0108). Ein vom Steuerpflichtigen vorgelegtes Sachverständigengutachten unterliegt der freien Beweiswürdigung durch die Abgabenbehörde (VwGH 17.12.2003, 2001/13/0277). Sie hat im Fall des Abgehens von einem solchen Gutachten die Gründe dafür in ihrer Entscheidung darzutun, ist aber nicht verpflichtet, ein Gegengutachten erstellen zu lassen (VwGH 28.2.2012, 2009/15/0108), das heißt, dass die Finanz in begründeten Fällen auch vom Gutachten abgehen kann. In dem vom Bundesfinanzhof in seiner Entscheidung vom 25.7.2017 (RV/7102472/2012) vorgelegten Fall ist die Finanz deshalb vom Sachverständigengutachten des Abgabenpflichtigen abgegangen, da dieses Gutachten erst Jahre nach dem Bewertungsstichtag aufgestellt worden ist. Das BFG hat jedoch in seiner Entscheidung trotzdem Anhaltspunkte (durch dokumentierte substanzschädigende Bauschäden, bei deren Beschaffenheit angenommen werden kann, dass sie zumindest teilweise schon zum Bewertungsstichtag vorhanden waren) erkannt, die eine kürzere Nutzungsdauer rechtfertigen.
Die Nutzungsdauer iSd § 16 Abs. 1 Z 8 lit. d EStG 1988 ist keine errechenbare, sondern nur eine im Schätzungsweg feststellbare Größe (VwGH 29.3.2007, 2004/15/0006). Während für die Gesamtnutzungsdauer eines neu errichteten Gebäudes in erster Linie die Bauweise maßgebend ist, hängt die Restnutzungsdauer eines erworbenen Gebäudes vornehmlich vom Bauzustand im Zeitpunkt des Erwerbs ab. Dabei ist auch auf Beeinträchtigungen aus verschiedensten Ursachen und auf die Vernachlässigung notwendiger Erhaltungsarbeiten Bedacht zu nehmen. Umstände, aufgrund deren eine kürzere als die durchschnittliche Nutzungsdauer angenommen werden müsste, sind z. B. schlechter Bauzustand, schlechte Bauausführungen oder besondere statische Probleme (VwGH 28.2.2012, 2009/15/0108).
Zusammengefasst kann somit festgehalten werden, dass ein Abgehen von den im Gesetz geregelten Abschreibungssätzen nur mittels eines zeitnah zum Bewertungsstichtag durchgeführten Sachverständigengutachtens möglich ist. Bei Neuerrichtungen betrifft dies zum Beispiel die Bauweise (massiv oder Leichtbauweise) und bei älteren Gebäuden den Bauzustand.
Da die Kosten eines derartigen Gutachtens immer auch dem daraus erzielten Nutzen (Verkürzung der Abschreibungsdauer und der damit verbundenen Zinsersparnis) gegenüberzustellen sind, empfiehlt sich die Beauftragung eines derartigen Gutachtens nur dann, wenn die (Rest)Nutzungsdauer doch erheblich unter der im Gesetz genannten Dauer liegt.