über das Thema Immobilienertragsteuer haben wir bereits mehrfach berichtet. Diese fällt bei Grundstücksveräußerungen in Höhe von 30 % des Verkaufsgewinnes an. Neben der Spezialbestimmung für die Gewinnberechnung für Grundstücke, die vor dem 31.03.2002 angeschafft wurden (nicht steuerverfangen am 31.03.2012 bei zehnjähriger Spekulationsfrist), gibt es auch Steuerbefreiungen. Eine davon ist die so genannte Hauptwohnsitzbefreiung. Diese besagt, dass Gewinne aus der Veräußerung von Eigenheimen oder Eigentumswohnungen samt Grund dann steuerfrei sind, wenn sie bei Anschaffungen mindestens zwei Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben oder bei unentgeltlichem Erwerb (Schenkungen, Erbschaften) innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz gedient haben und dieser bei Veräußerung aufgegeben wird. In unserem heutigen Newsletter möchten wir auf einen konkreten Fall eingehen.
Mit dem Erkenntnis Ro 2015/15/0025 vom 29.03.2017 schränkt der Verwaltungsgerichtshof die Hauptwohnsitzbefreiung von der Immobilienertragsteuer für Grundstücke mit mehr als 1.000m² ein. Der Verkauf des Hauptwohnsitzes (Eigenheim, Eigentumswohnung) ist grundsätzlich nach § 30 Abs. 2 EStG 1998 von der Immobilienertragsteuer befreit. Nach der Praxis der Finanzverwaltung erfasst die Steuerbefreiung beim Verkauf des Eigenheims das Gebäude und die umgebende Grundstücksfläche von 1.000 m2.
An den VwGH gelangte ein Fall, bei dem der Steuerpflichtige sein Wohnhaus mitsamt einer Grundstücksfläche von ca. 3.700 m2 um 3,2 Mio. € verkaufte. Die Behaltefrist wurde dabei eingehalten. Das Finanzamt unterwarf die Veräußerung der Liegenschaft zum Teil der Immobilienertragsteuer und begründete dies damit, dass die Hauptwohnsitzbefreiung nur ein Grundstück bis zu einer Fläche von maximal 1.000 m² mitumfasse. Der anteilige Veräußerungserlös für die darüber hinausgehende Fläche (rund 2,2 Mio. €) unterliege der ImmoESt. Daraufhin wurde Beschwerde beim Bundesfinanzgericht eingebracht, welches – anders als zuvor das Finanzamt – entschied, dass die gesamte Grundstücksfläche steuerbefreit sei.
Aufgrund der gegen diese Entscheidung erhobenen Revision des Finanzamtes sprach der VwGH aus: Bei einem bebauten Grundstück bildet das Gebäude mit dem Grund und Boden ein einheitliches Wirtschaftsgut. Zu diesem einheitlichen Wirtschaftsgut gehört aber nur jene Grundstücksfläche, die nach der Verkehrsauffassung mit dem Gebäude eine Einheit bildet. Für die Größe dieser Grundstücksfläche stellt der VwGH auf jenes Ausmaß ab, das nach der Verkehrsauffassung üblicherweise als Bauplatz erforderlich ist. Soweit die vom Steuerpflichtigen verkaufte Grundstücksfläche die Größe eines für ein Eigenheim üblichen Bauplatzes übersteigt, ist der Verkauf somit steuerpflichtig. Daher gab der VwGH der Revision des Finanzamtes Folge und hob die Entscheidung des Bundesfinanzgerichts als inhaltlich rechtswidrig auf.
