Najemnina je dohodek od oddajanja premoženja v najem. Temeljni predpis, ki ureja najemnine in najemna razmerja, je Obligacijski zakonik, vendar je treba za celovito obravnavo najemnin upoštevati še nekatere druge pomembne predpise, kot so Stanovanjski zakon, Stvarnopravni zakonik, Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih ter davčne predpise. Prispevek prikazuje najpomembnejše vidike oddajanja premoženja v najem.
Pravni vidiki oddajanja v najem
Primarni predpis za urejanje najemnih razmerij je Obligacijski zakonik (OZ) in konkretna najemna pogodba, tako se OZ uporablja tudi za oddajanje poslovnih prostorov. Kot je znano, je bil Zakon o poslovnih stavbah in poslovnih prostorih (ZPSPP) iz leta 1974 razveljavljen, in se za vse nove najemne pogodbe poslovnih prostorov, sklenjene od 19. junija 2021, ne uporablja več. Za ta razmerja se uporabljata le konkretna najemna pogodba in Obligacijski zakonik. Za razmerja, sklenjena pred omenjenim datumom, pa se ZPSPP še vedno uporablja.
Ker je tudi sicer Obligacijski zakonik pri urejanju najemne pogodbe (členi 587–618) zelo splošen, je koristno, če večja pozornost namenimo vsebini najemne pogodbe, tako da čim več zadev ustrezno uredimo že z njo, zlasti:
- obliko pogodbe (navadna pisna, notarski zapis, neposredna izvršljivost);
- čas sklenitve pogodbe;
- varščino in odgovornost za poškodbe;
- odpovedni rok in možnost odstopa od pogodbe brez roka;
- izterjavo najemnine;
- spreminjanje in vlaganje v nepremičnino (dozidava in adaptacije);
- možnost podnajema;
- drugo.
Najemodajalec mora med najemom stvar vzdrževati in po potrebi popravljati. Najemnik sme stvar uporabljati le kot dober dober gospodar oziroma le tako, kot določa pogodba, ali glede na to, kakšen je namen stvari. Najemnik mora o potrebnih popravilih obvestiti najemodajalca. Najemnik lahko odda premoženje v podnajem, če ni dogovorjeno drugače in če s tem ne prizadene škode najemodajalcu. Če potrebna popravila v najem vzete stvari v precejšnji meri in daljši čas ovirajo njeno rabo, lahko najemnik odstopi od pogodbe.
Stanovanjski zakon določa status in upravljanje stanovanjskih stavb, v zvezi s tem pa še pravila vzdrževanja, načrtovanja, ter tudi stanovanjska najemna razmerja. Stanovanjske stavbe se glede na število stanovanjskih enot, ki so v njih, in glede na način rabe razvrščajo na eno-, dvo- in večstanovanjske stavbe ter stanovanjske stavbe za posebne namene. Če so v stanovanjski stavbi tudi poslovni prostori in je več kot polovica površine namenjena stanovanjem, je taka stavba po tem zakonu stanovanjsko-poslovna stavba. Poleg omenjenega stanovanjski zakon ureja še nekatera pravila med etažnimi lastniki, neprofitna najemna stanovanja, subvencioniranje najemnine in drugo.
Podatki o kupoprodajnih pravnih poslih in najemnih pravnih poslih se evidentirajo v evidenci trga nepremičnin (ETN). Obveznemu poročanju v ETN je namenjena posebna spletna aplikacija. Fizičnim osebam o najemnih pravnih poslih ni treba poročati neposredno v ETN. O tem poročajo Finančni upravi Republike Slovenije enkrat letno z napovedjo za odmero dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem.
Podatke o kupoprodajnih pravnih poslih z nepremičninami morajo v ETN sporočati:
- Finančna uprava Republike Slovenije iz evidence napovedi za odmero davka na promet nepremičnin (DPN);
- prodajalci za posle, za katere je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV);
- stečajni upravitelji in sodišča za posle v stečajnem ali izvršilnem postopku, za katere je bil obračunan davek na dodano vrednost (DDV).
Podatke o najemnih pravnih poslih s stavbami in deli stavb oziroma prostori morajo v ETN sporočati:
- Finančna uprava Republika Slovenije iz podatkov napovedi za odmero dohodnine najemodajalcev fizičnih oseb od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (pri oddajanju fizičnih oseb fizičnim osebam);
- najemojemalci pravne osebe, ki se v skladu s predpisi, ki urejajo davčni postopek, štejejo kot plačniki davka v obračunu davčnega odtegljaja dohodnine od dohodka iz oddajanja premoženja v najem (pri najemanju od fizičnih oseb);
- najemodajalci pravne osebe ali samostojni podjetniki posamezniki;
- najemodajalci, ki so upravljavci stavb ali delov stavb v lasti Republike Slovenije;
- upravniki večstanovanjskih ali poslovnih stavb za dele stavb v solastnini lastnikov delov stavb v večstanovanjski ali poslovni stavbi.
Zavezanci za poročanje, razen Finančne uprave Republike Slovenije, morajo podatke za vsak sklenjen kupoprodajni ali najemni posel oziroma dodatek k najemnem poslu (aneks) zaradi spremembe najemnine ali trajanja najema sporočiti do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je bil posel ali dodatek sklenjen.
Avtorja članka: dr. Nina Orehek Ručigaj in Omar Smajlović
Celoten članek je na voljo v januarski številki biltena Unikum.
