Računovodstvo, IT rešitve in davčno svetovanje

Unija Smart Accounting d.o.o.
Tržaška cesta 515
1351 Brezovica pri Ljubljani
+386 1 360 20 00
+386 3 060 30 01

Kapucinski trg 11

4220 Škofja Loka

+386 4 506 04 00

Sončni Log 7

1370 Logatec

+386 1 360 20 47

Ljubljanska cesta 28

8000 Novo mesto

+386 1 360 20 26

Petrovče 256

3301 Petrovče

+386 3 424 43 11

Titova cesta 2a

2000 Maribor

+386 2 205 88 37

Rožna ulica 4

5280 Idrija

+386 5 777 55 00

Pristaniška ulica 8

6000 Koper

+386 5 777 40 10

+386 1 360 20 00

fb fb fb fb
27. septembra, 2012

Vnos nepremičnine v podjetnikovo podjetje

V mesecu januarju 2012 je davčna uprava izdala pojasnilo št. 4212-4452/2011 (Vlaganja v opredmetena osnovna sredstva), v katerem pojasnjuje svoje mnenje o davčni obravnavi stroškov vlaganj, vzdrževanj ter obratovalnih stroškov nepremičnin, ki jih podjetnik uporablja za opravljanje svoje dejavnosti, vendar jih ne prenese v svoje podjetje (npr. kot osnovno sredstvo tega podjetja).

V omenjenem pojasnilu davčna uprava navaja, da če samostojni podjetnik poslovnega prostora, ki ga ima v lasti in ga uporablja za opravljanje dejavnosti, ne prenese iz svojega gospodinjstva (tj. iz privatne sfere) v podjetje (tj. v poslovno sfero), stroški vlaganj v poslovni prostor ne predstavljajo vlaganj v podjetje podjetnika, temveč predstavljajo financiranje njegovega gospodinjstva. Stroški, ki se nanašajo na financiranje podjetnikovega gospodinjstva pa so stroški, ki imajo značaj privatnosti (zasebnosti), zato se davčno ne priznajo kot odhodki. Marsikoga pa je presenetilo, da je davčna uprava zapisala, da se za davčno nepriznane odhodke štejejo tudi vsi ostali stroški, ki se nanašajo na poslovni prostor (tj. stroški električne energije, ogrevanja, telefona, beljenja), saj gre za stroške, ki nastajajo pri uporabi sredstva, ki je v privatni (zasebni) sferi podjetnika.

Zaradi tega pojasnila so se začeli nekateri podjetniki spraševati, ali naj sedaj raje prenesejo svoje nepremičnine v podjetje, da bodo lahko upoštevali stroške vlaganj, pa tudi vse ostale stroške v svojih računovodskih izkazih in posledično v svojih davčnih obračunih. Pogosto podjetniki ne vnesejo nepremičnin v njihovo podjetje, kadar gre za mešano uporabo nepremičnin (npr. podjetnik opravlja svojo dejavnost v nepremičnini, kjer tudi stanuje), lahko pa je vzrok tudi v bojazni pred visoko obdavčitvijo t.i. skritih rezerv ob iznosu iz podjetnikovega podjetja ali ob prenehanju dejavnosti. Omenili bomo, da skrite rezerve pri nepremičnini, ki je vnesena v podjetnikovo podjetje, niso vselej obdavčene.

Bolj pragmatična se zdi ideja, da bi podjetnik svojemu podjetju prodal lastno nepremičnino ali del nepremičnine, ki se uporablja za dejavnost ali jo dal v najem. Vendar pa to pravno ni mogoče, kadar je lastnik te nepremičnine fizična oseba, ki je hkrati podjetnik na drugi strani. Gre namreč za isto fizično osebo, ki je na eni strani občan in na drugi strani podjetnik, pa vendar ista oseba, ker podjetnikovo podjetje nima pravne osebnosti(izpeljano iz 4. in 5. člena ZGD-1), zato slednje ne more postati lastnik nepremičnin, temveč je lastnik nepremičnin vedno fizična oseba.

Zaradi opisane pravne posebnosti statusa samostojnega podjetnika se je pravno in računovodsko izoblikovala rešitev, da podjetnik lahko svobodno prenaša sredstva iz svojega gospodinjstva v njegovo podjetje in obratno. Vendar pa zaradi teh prenosov sredstev v nekaterih primerih lahko pride do obdavčitve, razen pri prenosih denarnih sredstev, kjer do dodatne obdavčitve ne prihaja.

V SRS 39.52 je določeno, da lahko podjetnik prenese stvarno premoženje iz gospodinjstva v podjetje do dneva priglasitve, lahko pa tudi kasneje. Takšen vnos nepremičnine v njegovo podjetje se opravi s sklepom, ki ga izda fizična oseba (ki je tudi podjetnik), ki se odloči, da bo nepremičnino, ki je v njegovi lasti, vnesla v njegovo podjetje, ker jo bo  uporabljala za opravljanje dejavnosti, najbolj pogosto kot opredmeteno osnovno sredstvo.

Takšen sklep mora imeti sestavine kot jih določajo računovodski predpisi za sestavo knjigovodskih listin (glejte SRS 39.21), kar naj vključuje tudi podatke, ki omogočajo vpogled v vsebino poslovnega dogodka. Iz sklepa mora biti tako možno razbrati, katera nepremičnina je bila prenesena v dejavnost, na kateri lokaciji, katera parcelna številka, številka katastrske občine, naj pa vključuje tudi podatek o površini (v m2) in gospodarsko vrednost te nepremičnine.

Gospodarska vrednost osnovnega sredstva, pridobljenega s prenosom stvarnega premoženja iz gospodinjstva tega podjetnika, je vrednost, ki izhaja iz izvirne listine (npr. računa oziroma kupoprodajne pogodbe, če je promet izvršen med fizičnima osebama, ali sklepa o dedovanju, darilne pogodbe…) ali cenitvenega poročila. Priporočamo, da se v sklepu o prenosu nepremičnine v podjetnikovo podjetje opredeli posebej vrednost zemljišča in posebej vrednost zgradbe, kar bo služilo za pravilno izhodišče pri amortizaciji v registru osnovnih sredstev, saj se zemljišče po SRS 1.53 ne amortizira. Pri etažni lastnini pa je pomembno določiti preostalo vrednost na skupni postavki za to celotno nepremičnino (veza SRS 1.52).

Ob upoštevanju 50. člena Zakona o dohodnini (ZDoh-2) in SRS 39-Računovodske rešitve pri malih samostojnih podjetnikih se vrednost nepremičnine kot osnovnega sredstva evidentira na skupino kontov 02 (debet), na kreditni strani (v dobro) pa prenos stvarnega premoženja iz gospodinjstva v podjetje samostojnega podjetnika (skupina 91). To knjiženje je takšno, če podjetnik prenese v svoje podjetje nepremičnino ob začetku opravljanja dejavnosti oziroma po začetku opravljanja dejavnosti, če je bila nepremičnina (pri občanu) pridobljena oziroma zgrajena pred začetkom opravljanja dejavnosti (2. odstavek 50. člena ZDoh-2).

Če pa podjetnik prenese v svoje podjetje nepremičnino, ki je bila pridobljena kasneje, torej med opravljanjem dejavnosti podjetnika, se takšen prenos v podjetje evidentira na konto nepremičnine (02 oziroma na drugo vrsto sredstva, odvisno od namembnosti te nepremičnine) in na drugi strani med odloženimi prihodki (smiselno enako kot po SRS 18.5). Prenos odloženih prihodkov med prihodke se izvaja skladno z amortiziranjem pridobljenih sredstev.

Ob prenehanju opravljanja dejavnosti morebitna razlika med tržno vrednostjo v podjetje vnesene nepremičnine in njeno knjigovodsko vrednostjo ne bo obdavčljiva z davkom od dohodkov iz dejavnosti, če je bila nepremičnina vnesena v podjetje naknadno, po začetku opravljanja dejavnosti, pridobljena pri občanu pa pred začetkom opravljanja dejavnosti, ker se po 2. odstavku 51. člena ZDDV-1 to ne šteje za odtujitev sredstva. Enako velja za nepremičnino, ki je bila prenesena v podjetje ob začetku opravljanja dejavnosti. V drugih primerih pa se iznos nepremičnine šteje za odtujitev, posledično pa se z davkom od dohodkov iz dejavnosti obdavčuje razlika med primerljivo tržno ceno te nepremičnine in njeno knjigovodsko vrednostjo. Izjeme po 146. členu Zakona o dohodnini v tem delu ne omenjamo, saj je ne bo možno uporabiti (nepremičnine, pridobljene v podjetje pred 1.1.2005), če se bo vnos te nepremičnine delal v letu 2012 ali kasneje. Enako bi bilo v primeru, če bi bila nepremičnina vnesena v podjetje že prej, vendar po letu 2005, pri tem pa ne bi bilo možno upoštevati izjeme, ki so bile prej omenjene in veljajo zgolj ob prenehanju opravljanja dejavnosti podjetnika. Tudi iznosi nepremičnine iz podjetja v gospodinjstvo (na podlagi sklepa, ne da bi prišlo do prenehanja dejavnosti) so obdavčljivi po 50. členu ZDoh-2, ker štejejo za odtujitev sredstev. Drugačna (ugodnejša) obravnava je možna še pri prenosu podjetnikovega podjetja na drugega zasebnika ali v primeru statusnega preoblikovanja podjetnika v kapitalsko družbo (51/4 člen ZDoh-2).

V Unikumu 2-2012, stran 11 smo že zapisali, da se s pojasnilom davčne uprave, ki je bilo uvodoma omenjeno ne strinjamo v celoti.

V davčni zakonodaji ne vidimo podlage, da bi moral podjetnik prenesti sredstva, ki jih uporablja za dejavnost, v svoje podjetje, da bi dosegel davčno priznavanje obratovalnih stroškov ter stroškov vzdrževanja, oboje v delu, ki se nanaša na njegovo podjetje (obratno velja za priznavanje stroška amortizacije od tega prostora). To pa zato, ker SRS 39.22 omogoča, da podjetnik sam sestavi listino za knjiženje stroškovposebej za podjetje in posebej za gospodinjstvo (stroškov kurjave, elektrike, vode, telefona, sprotnega in investicijskega vzdrževanja ter podobnih), na podlagi česar lahko med svojimi poslovnimi odhodki knjiži obratovalne stroške in stroške vzdrževanj, ki se nanašajo na tisti del, ki je povezan z njegovim poslovanjem oziroma obdavčenimi prihodki.

50. člen ZDoh-2 ne določa obveze za prenos nepremičnine fizične osebe v njeno podjetje, temveč ureja samo davčno posledico, če jih ta vnese v njegovo podjetje oziroma jih iznese iz podjetja. Po splošnem pravilu bi zato morali določila glede davčnega priznavanja brati tako, da so zgoraj omenjeni odhodki davčno priznani, če so izkazani v poslovnih knjigah (12. člen ZDDPO-2), in če so povezani z doseganjem obdavčenih prihodkov podjetnika (29. člen ZDDPO-2).

Za zaključek ne svetujemo vnosa vseh nepremičnin kar po vrsti, saj je resnično potrebno presoditi, zakaj se neka nepremičnina uporablja pri opravljanju dejavnosti in v kolikšnem delu. Predlagamo, da se glede vnosa nepremičnine odločate od primera do primera, glede na želje podjetnika, ali bi želel obračunavati amortizacijo od tega dela prostora in ob tem, da mu predhodno predstavite davčne vidike vnosa in iznosa te nepremičnine iz podjetja oziroma davčno obravnavo ob prenehanju opravljanja dejavnosti.

Pripravila: dr. Mateja Drobež Tomšič