Prodaja nepremičnine je eden od pogostih življenjskih dogodkov, ki prinaša tudi davčne posledice, zato morajo prodajalci vedeti, kaj jim prinaša prodaja in kakšne so njihove obveznosti, pa tudi katere so bistvene sestavine, ki jih mora vsebovati prodajna pogodba, kje lahko najdejo podatke o nepremičninah ter koliko časa bo trajal in kakšen bo postopek prodaje.
Čeprav v pogovorni rabi o nepremičninah govorimo kot o stavbah oziroma delih stavb, je nepremičnina v stvarnem pravu oziroma po Stvarnopravnem zakoniku opredeljena kot »prostorsko odmerjen del zemeljske površine, skupaj z vsemi sestavinami«. Nepremičnina je torej strnjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katastrske občine in je v zemljiškem katastru označena kot parcela s samostojno parcelno številko. Je pa seveda vse, kar je z nepremičnino trajno spojeno ali je trajno na njej, nad ali pod njo, sestavina nepremičnine, razen če zakon določa drugače (načelo povezanosti zemljišča in objekta). Tako je hiša oziroma stavba, zgrajena na zemljišču, del tega zemljišča in zato tudi sestavina nepremičnine kot take.
Nepremičninske evidence
Za poznavanje podatkov o nepremičninah ni pomembno samo poznavanje podatkov iz zemljiške knjige, temveč tudi iz zemljiškega katastra in katastra stavb. Slednja dva sta temeljni evidenci podatkov o zemljiščih in stavbah.
Osnovna enota zemljiškega katastra je zemljiška parcela – strjeno zemljišče, ki leži znotraj ene katastrske občine in je v zemljiškem katastru označena kot parcela s parcelno številko. Osnovna enota katastra stavb pa je stavba oziroma del stavbe. Stavba je objekt, v katerega lahko človek vstopi in je namenjen njegovemu stalnemu ali začasnemu prebivanju, opravljanju poslovne in druge dejavnosti ali zaščiti, in ga ni mogoče prestaviti brez škode za njegovo substanco. Posamezen del stavbe je prostor oziroma skupina prostorov v stavbi, ki se lahko samostojno pravno ureja. Kot del stavbe se v katastru stavb evidentirajo tudi skupni deli.
Tako zemljiška parcela kot stavba oziroma del stavbe imata enolično identifikacijsko številko, ki jo sestavljata številka katastrske občine in številka parcele oziroma (dela) stavbe.
Če nimamo podatka o enolični identifikacijski številki parcele oziroma (dela) stavbe, ju lahko poiščemo na portalu Geodetske uprave Republike Slovenije, E-prostor (www.e-prostor.gov.si), na podlagi naslova, na katerem nepremičnina leži. Prav tako lahko na istem spletnem mestu najdemo druge javne geodetske podatke, vključno z vpogledom v aktualne cene nepremičnin na določenem območju. Javni vpogled je na voljo vsem uporabnikom spleta, brez predhodne registracije.
Za dostop do podatkov iz zemljiške knjige pa se morajo uporabniki registrirati, in sicer na spletnem portalu E-sodstvo (evlozisce.sodisce.si/esodstvo/index.html), kjer brez obvezne registracije z uporabniškim imenom in geslom dostop do podatkov ni mogoč. Zemljiška knjiga je javna knjiga, namenjena vpisu in javni objavi podatkov o pravicah na nepremičninah in pravnih dejstvih v zvezi z nepremičninami. Tako v zemljiški knjigi ni mogoče preveriti površine zemljiške parcele ali (dela) stavbe, ampak lahko v njej preverimo, kdo je lastnik kake nepremičnine ali je slednja morda obremenjena s hipoteko, kdo je zastavni upnik, ali glede nepremičnine teče kakšen zemljiškoknjižni postopek (plomba).
Prodajna pogodba
S prodajno pogodbo se prodajalec zavezuje, da bo stvar, ki jo prodaja, izročil kupcu tako, da bo ta pridobil lastninsko pravico, kupec pa se zavezuje, da bo prodajalcu plačal kupnino. Pogodba, na podlagi katere se prenaša lastninska pravica na nepremičnini ali s katero se ustanavlja druga stvarna pravica na nepremičnini, mora biti sklenjena v pisni obliki. Pri tem ni nujno, da je pogodba sklenjena v obliki notarskega zapisa, razen če gre za sklenitev pogodbe med zakoncema.
Bistveni sestavini prodajne pogodbe pri prodaji nepremičnine sta določitev predmeta prodaje, pri čemer morajo biti navedeni natančni (zemljiškoknjižni) podatki o nepremičnini in določena kupnina (skupaj z roki za plačilo obveznosti). Obligacijski zakonik ne določa drugih obveznih sestavin prodajne pogodbe, zato sta stranki pri urejanju pogodbenega razmerja svobodni. Seveda je priporočljivo, da stranki v prodajno pogodbo ob prodaji nepremičnine poleg navedbe svojih osebnih podatkov in bistvenih sestavin prodajne pogodbe vključita še vsaj določila o:
• načinu ter rokih za izročitev in prevzem nepremičnine;
• pogodbenih kaznih ob zamudi pri plačilu oziroma predaji nepremičnine;
• odgovornosti za napake;
• morebitni ari ali odstopnini;
• plačilu davka na promet nepremičnin;
• plačilu davka na dodano vrednost (če je prodaja predmet DDV);
• plačilu notarskih stroškov;
• drugih pravicah in obveznostih na podlagi njunega dogovora.
Avtorica članka: Tadeja Jerič
Celoten članek je na voljo v septembrski številki biltena Unikum.
