Prodaja nepremičnine je kompleksen postopek, kjer je posameznik po opravljenem postopku podvržen dvema ločenima davkoma:
- davku od dobička in
- davku na promet nepremičnin.
Davčni vidiki teh dveh obremenitev zahtevajo poznavanje in razumevanje specifičnih pravil ter zakonodaje, ki urejajo nepremičninske transakcije v Republiki Sloveniji. S prodajo nepremičnine posameznik namreč sproži omenjene davčne obveznosti, ki vplivajo na končni finančni rezultat transakcije. V nadaljevanju bomo podrobneje raziskali, kaj zajemata davek od dobička in davek na promet nepremičnin, ter kako vplivata na posameznika, ki se odloči za prodajo nepremičnine.
Davek na dobiček pri sami prodaji predstavlja obveznost plačila davka na razliko med prodajno ceno in vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi (več o tem spodaj). Poleg tega obstaja tudi davek na promet nepremičnin, ki ga običajno plača prodajalec, včasih pa se lahko prenese na kupca, pod pogojem, da je to določeno v kupoprodajni pogodbi.
Koliko znaša davek na promet nepremičnin?
Davek na promet z nepremičninami znaša 2 % od vrednosti prometa nepremičnin, odplačne ustanovitve ali prenosa stavbne pravice. Enako velja tudi za najem stavbne pravice. Zbrana sredstva iz tega davka se uporabljajo kot občinski prihodek občine, kjer se nahaja nepremičnina. Davek na promet z nepremičninami se plačuje tudi v primerih, kot so zamenjava ene nepremičnine za drugo, finančni najem nepremičnine, prenos lastninske pravice ob razdelitvi solastnine itd.
Kako poteka odmera in plačilo davka pri prodaji ali nakupu nepremičnin?
Davčni urad po prejemu napovedi izračuna davek na promet nepremičnin v višini 2 %, pri čemer je davčna osnova vrednost nepremičnine. Zavezancu nato izda plačilni nalog, po plačilu katerega prejme potrdilo o plačanem davku. To potrdilo je potrebno za overitev podpisov kupoprodajne pogodbe in vpis novega lastnika v zemljiško knjigo.
Kakšne so obveznosti prodajalca v zvezi z 2% davkom pri prodaji nepremičnine?
Pred prodajo mora vsak prodajalec vložiti napoved za odmero davka na promet nepremičnin najkasneje v 15 dneh po sklenitvi kupoprodajne pogodbe. Napoved se lahko odda po pošti ali osebno na davčnem uradu, ki pokriva območje, kjer se nahaja nepremičnina. Davčna obveznost nastane ob sklenitvi pogodbe med prodajalcem in kupcem. Poleg napovedi za davek na promet z nepremičninami mora prodajalec predložiti tudi originalno kupoprodajno pogodbo ter dokazilo o lastništvu nepremičnine, če lastništvo ni zabeleženo v zemljiški knjigi.
Kdaj mora posameznik plačati tudi davek od kapitalskega dobička pri prodaji nepremičnine?
Prodajalec mora vložiti napoved za davek na kapitalski dobiček v 15 dneh po podpisu kupoprodajne pogodbe.
Kako se obračuna dohodnina na dobiček iz kapitala pri prodaji nepremičnine?
Pri prodaji nepremičnine se promet z njo obdavči kot dohodnina od dobička iz kapitala. Prodajalci morajo vložiti napoved za odmero dohodnine iz naslova, če:
- so rezidenti RS in nepremičnina leži v RS,
- so rezidenti RS in nepremičnina leži v tujini ali
- so nerezidenti RS, pri čemer nepremičnina leži v RS.
Kako je izračunan davek na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Davčna osnova za davek na kapital pri nepremičninah je razlika med prodajno ceno in vrednostjo nepremičnine ob pridobitvi, pri čemer se davčna stopnja od 25 % zmanjšuje s časom lastništva. Po petih letih lastništva se le ta zniža na 20 %, po desetih letih 15 %, po petnajstih letih pa ni treba plačati davka.
Kako se lahko zniža davčna osnova pri davku na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Davčno osnovo zmanjšajo normirani stroški (ti se upoštevajo v višini 1% tako pri vrednosti kapitala ob pridobitvi kot tudi ob odsvojitve), plačan davek na promet z nepremičninami ter dejanski stroški pri vlaganju v nepremičnino, vendar je potrebno imeti ustrezna dokazila.
V katerih primerih ni treba plačati davka na dobiček pri prodaji nepremičnine?
Izjema velja za prodajo stanovanjske hiše ali stanovanja s strani prodajalca, ki je imel v njej stalno prebivališče in je dejansko bival v nepremičnini vsaj zadnja tri leta pred prodajo. V tem primeru je potrebno plačati le davek na promet z nepremičninami.
