Računovodstvo, IT rešitve in davčno svetovanje

Unija Smart Accounting d.o.o.
Tržaška cesta 515
1351 Brezovica pri Ljubljani
+386 1 360 20 00
+386 3 060 30 01

Kapucinski trg 11

4220 Škofja Loka

+386 4 506 04 00

Sončni Log 7

1370 Logatec

+386 1 360 20 47

Ljubljanska cesta 28

8000 Novo mesto

+386 1 360 20 26

Petrovče 256

3301 Petrovče

+386 3 424 43 11

Titova cesta 2a

2000 Maribor

+386 2 205 88 37

Rožna ulica 4

5280 Idrija

+386 5 777 55 00

Pristaniška ulica 8

6000 Koper

+386 5 777 40 10

+386 1 360 20 00

fb fb fb fb
3. decembra, 2018

Kupoprodaja nekretnina u Hrvatskoj

Oporezivanju porezom na promet nekretninama podliježu sve transakcije nekretnina – kupoprodaja, zamjena, nasljeđivanje, darovanje, unošenje i izuzimanje nekretnina iz trgovačkog društva, stjecanje u postupku likvidacija ili stečaja, stjecanje na temelju odluka suda ili drugog tijela te ostali načini stjecanja.

Porez na promet nekretninama u Republici Hrvatskoj iznosi 4%. Osnovicu za obračun čini tržišna vrijednost nekretnine, a poreznim obveznikom smatra se stjecatelj.

Ključni kriteriji za određivanje načina oporezivanja nekretnina smatraju se:

1.      porezni status isporučitelja nekretnine (porezni obveznik upisan u registar obveznika poreza na dodanu vrijednost ili fizička osoba)
2.      vrsta nekretnine koja je u prometu

Klasifikacija građevine s pripadajućim zemljištem

Za pravnu osobu isporučitelja postoje dva različita porezna tretmana, ovisno o tome da li je nekretnina nastanjena odnosno u uporabi:

1.      obveza obračuna PDV-a 25%
·         građevina nije u upotrebi (neovisno da li je korišten pretporez)
·         građevina koja je u uporabi do 2 godine

2.      oslobođenje od obveze obračuna PDV-a 25%
·         građevina koja je u uporabi dulje od 2 godine – isporučitelj je obavezan napraviti ispravak pretporeza
·         građevina koja je u uporabi dulje od 2 godine – izbor na oporezivanje PDV-om isporučitelj koji je koristio pretporez nije dužan napraviti ispravak pretporeza te vrši prijenos porezne obveze na stjecatelja (obveznika PDV-a koji ima pravo na odbitak pretporeza u cijelosti)

Klasifikacija zemljišta

Građevinsko zemljište koje se isporučuje zasebno (bez građevine) oporezivo je PDV-om po stopi od 25%, ako je isporučitelj obveznik PDV-a.

Poljoprivredno i drugo zemljište (osim građevinskog) oslobođeno je poreza na dodanu vrijednost. Ukoliko je stjecatelj zemljišta obveznik PDV-a, s pravom odbitka pretporeza u cijelosti, ima pravo izbora na oporezivanje PDV-om. Ako porezni obveznik ne odabere pravo izbora na oporezivanje, zemljište će biti oporezivo poreznom na nekretnine 4%.

Važno je napomenuti da poduzeće ili fizička osoba nerezident nema pravo stjecanja poljoprivrednog i drugog zemljišta (osim građevinskog) u Republici Hrvatskoj.

Ugovor o kupoprodaji

U ugovorima o kupoprodaji uobičajeno je da se kupoprodajna cijena izražava u eurima. Tada je potrebno navesti po kojem tečaju se vrši prevalutiranje sredstava u kune.

Sukladno Odluci o plaćanju i naplati u stranim sredstvima plaćanja u zemlji (NN, br. 111/2005, 16/2015) iako jedna od strana u kupoprodaji nekretnine u Republici Hrvatskoj može biti nerezident, sama transakcija treba se provesti u službenoj valuti Republike Hrvatske – HRK. Sve rizike, ukoliko se transakcija realizira u nekoj drugoj valuti, preuzimaju na sebe isporučitelj (kao naplatitelj) i stjecatelj (kao uplatitelj).